南宁市自然资源局

根据自治区和南宁市关于推动房地产市场平稳健康发展、优化规划管控、提升住宅品质的相关工作要求，结合南宁市发展实际，制定本措施。

一、执行范围
南宁市域范围内取得居住类（含商住混合类）土地使用权，尚未开发建设的项目和已开发建设项目中尚未开工建设的余量单体建筑，适用本措施。
已开发建设项目适用本措施时，规划调整方案须经公示无异议；项目余量单体建筑涉及的规划指标计算不得改变已开工建设建筑经审批许可所确定的指标计算规则。

二、若干措施

（一）鼓励提升居住小区公共空间品质

1.鼓励丰富完善小区配套服务公共空间。为提升小区生活宜居度、便利度，鼓励结合小区出入口、裙房及住宅底层等地上空间，建设无偿移交政府的公共配套服务设施和非移交的涵盖养老看护、婴幼儿托育、儿童托管、社区助餐、家政便民、卫生健康、体育健身、文化休闲、儿童游憩、快递收寄等归属全体小区业主共有的公共服务设施（非移交设施按不大于小区项目总计容建筑面积的1%控制），建筑面积可不纳入容积率计算。

2.鼓励打造邻里友好立体共享空间。为满足邻里间活动、交流等共享空间需求，鼓励在小区设置风雨连廊及空中公共绿化空间。符合以下设置要求的风雨连廊及空中公共绿化空间可不纳入容积率及建筑密度计算：
风雨连廊应设置在建筑首层，连通各楼栋（座），且无围护结构，净宽不小于1.5米且不大于3.5米，净高不小于3.0米，公共开敞可达。
空中公共绿化空间应在楼层内集中设置，每个交通单元内的户数不少于2户，每栋（单元）不大于一处，建筑面积不超过该层总建筑面积的7%，且与公共交通空间直接连通，公共通道可达，对外开放，不得划归私有或独享；空中公共绿化空间应至少有一个完整的长边完全开敞，开敞范围内无水平方向的结构连梁、板及装饰构件等遮挡物，该空间绿化种植面积应≥40%，高度不少于2个标准层，栏杆应采用通透栏杆或透明栏板，向外展示绿化效果。

（二）优化设置居住配套设施

3.支持居住小区整体建设地上停车库。在满足项目合理交通组织的前提下，支持结合场地整体建设单层结构层高不大于4.5米的地上停车库，以停车库顶面平台作为室外地坪计算该项目的绿地面积以及对应楼栋的建筑占地面积、建筑层数、建筑高度（有特殊高度控制区域除外）；顶面平台应与小区景观一体化设计，停车库沿街界面一侧应设置商业及配套服务用房进行封闭，局部未封闭的临街外立面应结合主体建筑风貌及环境景观效果做一体化设计。满足以上要求的地上停车库空间可不纳入容积率计算。

4.合理设置居住小区室外辅助设施。合理设置独立的垃圾房、门卫室及地下室出地面的楼梯间、电梯间等辅助设施；鼓励在非沿街建筑界面合理区域局部集中设置非机动车停车棚，以及设置有独立顶盖的地下车库出入口。以上室外辅助设施可不纳入容积率及建筑密度计算。

5.重点打造城市居住区嵌入式集中服务。居住小区周边配套建设的提供文体、医疗及政务等一站式综合社区服务的综合体项目（如邻家广场、邻里中心项目），上述服务功能中无偿移交政府的部分，建筑面积予以免计容支持。

（三）提升居住舒适度

6.鼓励建设多功能入户大堂和增设竖向交通设施。鼓励结合住宅首层公共候梯厅增加建设具有设计感和归家仪式感，兼具会客交流、等候休憩、宅送搬运等综合功能的入户大堂（建筑面积应不小于30平方米），每单元楼栋的多功能入户大堂可按最高不超过30平方米建筑面积予以免计容支持，超出部分仍须按相关规范计算容积率；鼓励在满足规范要求电梯数量下限的情况下，为提升竖向交通便利度额外增设公共垂直电梯，增设电梯井道的建筑面积可不纳入容积率计算。

7.合理配置住房空间户内设备平台。每户住房空间套型总建筑面积＜100平方米的，该套型户内设备平台水平投影面积合计不大于5平方米；套型总建筑面积≥100且＜180平方米的，合计不大于7平方米；套型总建筑面积≥180平方米的，合计不大于10平方米。

8.优化住房空间形态利用。为提升住房空间设计的灵活性及多样化，每户户型计算建筑面积部位的面积总合与对应户型平面最大轮廓（含空中花园、阳台、飘窗、设备板、结构板、装饰构件、户内凹/洞口等）的投影比值应≥70%（复式及多层联排住宅按综合各层计算）。
（S1/S2≥70%）

9.优化住房建筑飘窗设置。采用住宅建筑风貌品质提升或空中花园住宅设计的住房建筑，因建筑立面造型需要，飘窗侧面可接阳台、设备板、装饰板等。

（四）优化空中花园住宅设计

10.优化户内空中花园开敞面设计规则。户内空中花园四周应不少于2个完整的开敞面，且开敞面总长不少于空中花园周长的40%，不设结构柱、装饰柱、剪力墙等，不可外接连梁、板、雨篷等构件。对于住宅楼单元之间相邻户型的户内空中花园如相连的，为保障住户隐私，可采用高度≤2.5米的非承重材质进行分隔，该分隔处可视为开敞面。

11.支持空中花园住宅立面品质提升。根据公建化立面设计需要，除按南自然资发〔2024〕373号文第三条第（二）款规定设置的符合日常生活起居需求的普通阳台外，其他阳台采用封闭处理的，可按封闭阳台板水平投影面积的1/2纳入容积率计算（其余采用公建化立面设计的住宅项目可参照执行）。

12.适度放宽空中花园住宅建筑面宽。为进一步适应高品质住宅设计产品的多样性需求，空中花园住宅的建筑面宽可在当前管控要求基础上放宽不超过10%。

三、相关管理要求

（一）开发企业须依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国民法典》及《广西壮族自治区物业管理条例》等法律法规，在《商品房买卖合同》等法律文书中明确载明建筑功能空间的规划用途、产权属性、使用限制及后期管理要求，专项约定严禁购房业主实施封闭改造或改变经审批的功能用途以及违约情形下的整改责任及赔偿条款，包含但不限于恢复原状、承担拆除费用及相邻权损害赔偿等内容。

（二）物业服务企业应依据《物业管理条例》及相关法规、物业服务合同约定等内容履行物业管理职责，加强对居住重点区域的巡查管理，发现违法建设行为等问题应及时劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应及时收集相关证据并将违法情况上报城市管理综合行政执法、住房城乡建设等相关部门。

（三）属地城市管理综合行政执法局作为执法主体，应通过日常巡查、社会举报（含群众、社区、物业等举报线索）及部门移交线索等多种方式及时发现、制止和查处违法建设行为。

四、执行时间

本措施自印发之日起实施，于2027年8月25日（含）或之前取得土地，并于2028年2月24日（含）或之前取得建设工程规划许可证的项目可适用本措施。该建设工程规划许可证可按程序延期一次，期限不得超过1年。
实施期间如遇国家、自治区和南宁市等出台上位政策规定与本措施条款不一致的，以新的上位政策规定为准。

南宁市自然资源局
2025年11月10日